Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti

Aktualizováno 30. 8. 2026

Chyby při prodeji nemovitosti stojí víc než u jakéhokoli jiného prodeje, protože jde o jednu transakci za mnoho let a málokdo v ní má zkušenost. Většina z nich vzniká ještě předtím, než se objeví první zájemce. Tenhle text je popisuje v pořadí, v jakém během prodeje přicházejí.

Projdeme přípravu, cenu, inzerát a fotografie, prohlídky, jednání se zájemci, dokumenty, smluvní část, daně a poplatky, roli makléře i to, co prodej nejčastěji zhatí na poslední chvíli.

Podceněná příprava

Nemovitost se prodává v tom stavu, ve kterém ji zájemce vidí, a první dojem se opravuje jen těžko. Nejde o rekonstrukci, ale o úklid, uvolnění prostoru od přebytečných věcí a drobné opravy, které jsou vidět.

Nejúčinnější je odstranit to, co ruší: zbytečný nábytek, přeplněné police, osobní věci a fotografie. Prázdnější prostor působí větší a zájemce si do něj snáz představí sebe.

Následují drobnosti, které signalizují zanedbanou údržbu, tedy kapající kohoutek, prasklé silikony, nefunkční žárovky, poškrábané dveře a plíseň v rohu. Právě tyhle věci vedou zájemce k úvaze, co asi není vidět.

Špatně stanovená cena

Nejdražší chyba a zároveň nejčastější. Cena nastavená výrazně nad trhem vede k tomu, že nemovitost visí v nabídce dlouho, a dlouho inzerovaná nabídka pak vzbuzuje podezření, i když je s ní všechno v pořádku.

Následné postupné snižování je nejhorší varianta, protože kupující sledují vývoj a čekají na další pokles. Naopak reálná cena od začátku přitáhne víc zájemců naráz, což je situace, ve které se dá vyjednávat.

Rozhodovat se má podle skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v okolí, ne podle inzerovaných cen. Inzerovaná cena je přání, realizovaná je informace.

Emoční hodnota se neprodává

Vlastní vzpomínky, odvedená práce ani rozpočet, který do domu odešel, nezvyšují tržní cenu. Kupující platí za to, co bude užívat.

Inzerát a fotografie

Rozhodují o tom, jestli se zájemce vůbec ozve. Tmavé fotografie z mobilu, snímky s nepořádkem v záběru a chybějící půdorys sníží počet reakcí bez ohledu na kvalitu nemovitosti.

Fotí se za světla, z rohů místností a s uklizeným prostorem. Chybět nemá půdorys, protože podle něj si zájemce udělá představu o dispozici lépe než z popisu.

V textu se vyplatí uvést i to, co je slabina. Poloha u frekventované silnice nebo nutná rekonstrukce koupelny vyjde najevo stejně a když to zájemce zjistí až na prohlídce, ztratí důvěru v celý inzerát.

Prohlídky

Nejčastější chyba je mluvit příliš. Zájemce potřebuje prostor prohlédnout si byt sám a ptát se, ne poslouchat výklad o každém detailu.

Praktické věci: větrat před příchodem, rozsvítit i přes den, uklidit vstupní část a odvést domácí zvířata. Prohlídky plánovat na dobu, kdy je v místě klid a je vidět.

Na otázky se odpovídá věcně, včetně těch nepříjemných. Zamlčená vada se dřív nebo později objeví a bývá to důvod, proč obchod padne těsně před podpisem.

Jednání se zájemci

Prodávající často přijme první nabídku ze strachu, že další nepřijde, nebo naopak odmítne rozumnou nabídku s tím, že počká na lepší.

Rozumný postup je vědět dopředu, pod jakou částku se nejde a co je ještě přijatelné. Kromě ceny se vyjednává i o termínu předání, o vybavení, které zůstává, a o způsobu financování, což jsou věci, které mají pro obě strany hodnotu.

Rezervace složená bez jasně napsaných podmínek je riziko. Vždy musí být zřejmé, co se stane, když se kupující rozhodne odstoupit, nebo když mu banka neschválí úvěr.

Dokumenty a stav v katastru

Prodej se často zbytečně zdrží kvůli papírům, které se dají vyřídit dopředu. Patří sem list vlastnictví bez nesrovnalostí, doklady k případným stavebním úpravám, energetický průkaz budovy, u bytu potvrzení o závazcích vůči společenství a informace o zástavních právech a věcných břemenech.

Zvláštní pozornost si zaslouží stavební úpravy provedené bez povolení a rozdíly mezi skutečným stavem a plánem. Kupující s hypotékou na to narazí při odhadu a je lepší to řešit předem než v poslední fázi.

Smluvní část a peníze

Nejrizikovější moment celé transakce je předání peněz. Standardem je úschova u notáře, advokáta nebo banky, kdy se kupní cena uvolní až po zápisu vlastnického práva.

Přímá platba mimo úschovu je zbytečné riziko pro obě strany. Stejně tak podpis smlouvy stažené z internetu bez kontroly, protože rozhoduje formulace podmínek, termínů a sankcí.

Součástí přípravy je i předávací protokol se stavy měřidel a se soupisem toho, co v nemovitosti zůstává. Bez něj vznikají spory o vybavení a o vyúčtování energií.

Daně a poplatky

Zdanění příjmu z prodeje se řídí tím, jak dlouho byla nemovitost ve vlastnictví a jestli v ní prodávající bydlel, a pravidla se v čase mění. Právě proto se to má ověřit před podpisem, ne po něm.

Kromě daně se počítá s náklady na inzerci, na úschovu, na právní služby, na energetický průkaz a případně na provizi. Kdo je do ceny nezapočítá, dostane na konci jiné číslo, než čekal. Jestli vůbec prodávat, nebo pronajímat, rozebírá text o tom, kdy vyjde lépe nájem, nebo vlastní bydlení.

Kdy se vyplatí makléř

Prodej se dá zvládnout svépomocí, hlavně u bytu v žádané lokalitě, kde je poptávka. Náročnější situace ale mají svá úskalí.

Tam, kde je nemovitost specifická, kde je zatížená právní vadou, kde je víc spoluvlastníků nebo kde prodávající nemá čas na prohlídky, se vyplatí spolehlivého realitního makléře oslovit. Rozhodující je, aby měl znalost dané lokality a aby bylo předem jasné, co přesně za provizi zajišťuje.

Vyplatí se vyhnout se nevýhradní spolupráci s několika makléři naráz. Tatáž nemovitost inzerovaná několikrát za různé ceny působí na kupující nedůvěryhodně.

Sedm chyb, které prodej nemovitosti prodraží

1. Cena podle přání. Rozhodují realizované prodeje, ne inzerované.
2. Postupné snižování. Kupující pak čekají na další pokles.
3. Tmavé fotky bez půdorysu. Zájemce se ani neozve.
4. Zamlčená vada. Vyjde najevo a shodí důvěru v celý inzerát.
5. Nedořešené papíry. Zdrží obchod v nejhorší chvíli.
6. Platba mimo úschovu. Zbytečné riziko pro obě strany.
7. Několik makléřů naráz. Různé ceny u téže nemovitosti odradí.

Časté otázky

Jak stanovit cenu nemovitosti?

Podle skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v okolí, ne podle inzerovaných cen. Inzerovaná cena je přání, realizovaná je informace. Vlastní vzpomínky ani vložená práce cenu nezvyšují.

Proč je špatné nasadit cenu vysoko a pak slevovat?

Protože dlouho inzerovaná nabídka vzbuzuje podezření a kupující při postupném snižování čekají na další pokles. Reálná cena od začátku přitáhne víc zájemců naráz, což je lepší vyjednávací pozice.

Co připravit před prohlídkami?

Uklidit a uvolnit prostor od přebytečných věcí a osobních předmětů, opravit drobnosti, které signalizují zanedbanou údržbu, vyvětrat a rozsvítit i přes den. Domácí zvířata na prohlídku nepatří.

Mám v inzerátu zmiňovat nedostatky?

Ano. Slabina vyjde najevo tak jako tak a když ji zájemce zjistí až na prohlídce, ztratí důvěru v celý inzerát. Zamlčená vada bývá důvodem, proč obchod padne těsně před podpisem.

Jak bezpečně předat peníze?

Přes úschovu u notáře, advokáta nebo banky, kdy se kupní cena uvolní až po zápisu vlastnického práva. Přímá platba mimo úschovu je zbytečné riziko pro obě strany.

Jaké dokumenty si připravit dopředu?

List vlastnictví bez nesrovnalostí, doklady ke stavebním úpravám, energetický průkaz budovy, u bytu potvrzení o závazcích vůči společenství a informace o zástavních právech a věcných břemenech.

Vyplatí se makléř?

U běžného bytu v žádané lokalitě se prodej dá zvládnout svépomocí. U specifické nemovitosti, právní vady, více spoluvlastníků nebo když nemáte čas na prohlídky, se odborná pomoc vyplatí. Předem si ujasněte, co přesně za provizi zajišťuje.

Text má informativní povahu a nenahrazuje vyšetření ani konzultaci s lékařem nebo lékárníkem. Při potížích, které se opakují nebo zhoršují, vyhledejte odbornou pomoc.